為規(guī)范上海市房地產(chǎn)市場秩序，保障交易雙方的合法權(quán)益，上海市在房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方面出臺了一系列管理辦法。這兩類收費(fèi)雖分屬交易環(huán)節(jié)與居住環(huán)節(jié)，但共同構(gòu)成了房屋全生命周期成本的重要組成部分，對市場健康運(yùn)行和居民生活質(zhì)量有著直接影響。
一、 房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)管理辦法
上海市的房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)主要遵循市場調(diào)節(jié)價原則，即收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由中介服務(wù)機(jī)構(gòu)與委托方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、成本、市場供求狀況等因素協(xié)商確定。管理部門通過制定行為規(guī)范進(jìn)行監(jiān)管，而非直接定價。
核心管理原則包括：
- 明碼標(biāo)價：中介機(jī)構(gòu)必須在經(jīng)營場所的醒目位置公示服務(wù)項目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。
- 禁止價格欺詐：不得利用虛假或使人誤解的標(biāo)價形式或價格手段，欺騙、誘導(dǎo)委托人進(jìn)行交易。
- 規(guī)范收費(fèi)行為：原則上，中介服務(wù)收費(fèi)應(yīng)由交易雙方共同承擔(dān)，具體分擔(dān)比例由雙方協(xié)商。中介機(jī)構(gòu)不得強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)。在未促成合同成立的情況下，除事先約定的必要費(fèi)用（如交通費(fèi)等）外，不得收取傭金。
- 規(guī)范金融服務(wù)：中介機(jī)構(gòu)不得違規(guī)提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸、贖樓貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)。
這些規(guī)定旨在打破信息不對稱，防止中介機(jī)構(gòu)利用優(yōu)勢地位亂收費(fèi)，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，促進(jìn)中介服務(wù)透明化、規(guī)范化。
二、 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法
上海市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)區(qū)分住宅與非住宅，實(shí)行不同的定價機(jī)制。
- 住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)：實(shí)行政府指導(dǎo)價與市場調(diào)節(jié)價相結(jié)合的管理模式。
- 保障性住房（如廉租房、公共租賃住房）及前期物業(yè)服務(wù)（業(yè)主大會成立前）的收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價，由市、區(qū)價格主管部門會同房屋管理部門制定基準(zhǔn)價及浮動幅度。
- 業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和成本等因素協(xié)商確定，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。物業(yè)服務(wù)合同需明確服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
- 非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)：實(shí)行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。
管理辦法強(qiáng)調(diào)的核心要點(diǎn)包括：
- 費(fèi)用透明：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、公共收益收支情況等。
- 包干制與酬金制：物業(yè)服務(wù)費(fèi)可采用包干制（盈余或虧損均由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)）或酬金制（預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金按約定比例或數(shù)額支付酬金，其余用于合同支出，結(jié)余或不足由業(yè)主承擔(dān)）兩種計費(fèi)方式。
- 停車費(fèi)等專項服務(wù)費(fèi)：需獨(dú)立核算、公示，并接受業(yè)主監(jiān)督。利用共用部位、設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營的收益，歸全體業(yè)主所有，主要用于補(bǔ)充專項維修資金或按業(yè)主大會決定使用。
三、 兩者關(guān)聯(lián)與消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)
房地產(chǎn)中介服務(wù)與物業(yè)服務(wù)在房屋交易和持有階段緊密銜接。購房者在通過中介購房時，也應(yīng)同時關(guān)注目標(biāo)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)情況，并將其作為購房決策的參考因素之一。清晰、規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同和收費(fèi)體系，是房產(chǎn)保值增值和居住體驗的重要保障。
上海市通過不斷完善這兩方面的收費(fèi)管理辦法，強(qiáng)化事中事后監(jiān)管，暢通投訴舉報渠道，依法查處價格違法行為，共同致力于構(gòu)建一個更加透明、公平、有序的房地產(chǎn)市場環(huán)境，切實(shí)提升市民的居住獲得感與幸福感。消費(fèi)者在進(jìn)行房產(chǎn)交易和享受物業(yè)服務(wù)時，應(yīng)主動了解相關(guān)規(guī)定，明確自身權(quán)利義務(wù)，依法維護(hù)自身權(quán)益。
